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    发布时间: 2020-10-17 18:37首页:供求财经网 > 地产信息 > 正文 阅读()

    注意,楼市五大变化来临!房价普涨已不再?


    注意,楼市五大变化来临!房价普涨已不再?

    如果你仔细观察,会发现最近楼市出现五大变化。又有城市被约谈、央行制定房企融资“三条红线”、金融机构被处罚……

    业内有人揣测,随着市场形势的艰难,房企有可能迫于资金压力加快“降价跑量”的步伐。那么,在调控依然不断加剧的态势下,楼市会否迎来降价潮?而对于刚需来说,会迎来购房好时机吗?

    01 楼市调控继续收紧

    “打鼹鼠式调控”成常态

    近一段时间,有关房地产调控加码的消息又不断传来,让整个房地产行业“风声鹤唳”。8月28日,住建部约谈了沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个楼市比较火热的城市。而且有人做了统计,34天内共有16座城市被约谈,其中沈阳、成都已被约谈两次。

    为什么这些城市被约谈?

    仔细看一看,这些城市房价都是近期涨幅较大的。根据国家统计局公布的“2020年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。7月份这6个城市的房价同比上涨为沈阳(9%)、长春(7.3%)、成都(9.6%)、银川(17.6%)、唐山(16.1%)。其中银川已连续3个月领跑全国房价涨幅,排名第一;成都楼市也十分火爆,今年再次出现了“万人摇号”现象。

    而8月28日,中国银保监会通报,中国农业银行、中国建设银行累计被罚款近1亿元,相关责任人被处罚,其中被发现理财资金违规投资房地产。

    从中可见,对于现在的行情,可谓“打鼹鼠”式调控,只要有城市敢在房价上露头,必遭调控重击。形势比2018和2019年还严苛得多。

    02 楼市调控偏爱金融手

    房企融资收紧或将是大概率事件

    8月24日的房地产工作座谈会提到,要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。

    银保监会主席郭树清此前也表示,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

    而最近,涉及房企的融资问题,再传出大消息,引起了业内的关注。有媒体跟踪报道,住建部、央行召开重点房企座谈会,落实“345”融资新规,即3道红线、4档房企、5%的负债增幅间隔,剑指房企高杠杆高负债。

    “3道红线”:红线1:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;红线2:净负债率不得大于100%;红线3:现金短债比不得大于1倍。

    根据“3道红线”,给房企划分为4档:红色档,3条红线全超过;橙色档,超过了2条红线;黄色档,只超过了1条红线;绿色档,3个指标全部及格。

    每降1档,未来有息负债可增加5%。以2019年6月有息债务规模为基准,3条红线全超过的(红色档),不得增加有息负债;超过2条红线(橙色档)的,负债年增速不得超过 5%;超过1条红线的(黄色档),负债规模年增速不得超过 10%;全部合格的,负债年增速不得超过15%。

    业内分析认为,按照这个标准,全国9.6万家房企,将有2/3的融资要受限。从后续影响来看,融资新规将考验各房企的综合能力,再加上今年4季度及明年,前期融资密集到期,房企资金压力加剧,要改善负债率、改善融资结构,又要冲全年业绩,回款能力将是房企持续经营的关键。

    03 控制房价侧重于供应上解决问题

    除了限购、限贷等调控政策收紧,还值得关注的是,近期一些城市的楼市新政中还提到了增加土地供应,特别是住房供应。比如深圳住建局局长表示:深圳还将把新增建设用地的住宅比例,从以前40年平均22.1%提高到25%,其中未来两三年可能达到30%;同时还提到,新加坡是深圳学习榜样,未来深圳的住房比例是“6:4”,目标是让深圳60%的市民住进公共住房,为此将加大住房供应,推进大规模住房建设。

    楼市一般分为三大市场,保障房市场、商品房市场、租赁市场。现在的模式是商品市场最为强大,但房价高企,租赁市场和保障房市场偏弱。学习新加坡模式,让多数人住进便宜的房子,出发点确实是好。不过深圳和新加坡不同,近几年深圳人口40-50万的净流入,加上土地面积有限,实施起来难度确实大,后续还有待观察。

    04 经济内循环意味着房地产不重要了?

    楼市将走下神坛?

    不少人认为,内循环经济就是要让老百姓有钱消费、敢于消费、促进消费,如果大家都用钱去买了房,背上了房贷。那么,闲钱少了,大家在房子领域外的消费能力自然也会受到影响,相应的实体经济也可能会受到影响。

    但是要知道,房地产业符合经济内循环之一。房地产直接的或间接关联的产品高达一万多种,据相关数据显示,房地产直接带动56个产业,换句话说,房地产市场的稳定,是资本市场的定海神针,牵一发而动全身,否则后果将不堪设想。

    楼市是长期拉动经济的重要手段,哪个地方政府主要收入来源之一不是靠土地。而且高层一直强调住房不炒,稳地价、稳楼市、稳预期,不能让房价过快上涨,意味着要给居民留足空间去消费,去扩大内需。不能让房价过快下跌,意味着要给银行、金融体系、各城市留下转型“窗口期”,因此楼市是长期拉动经济的重要手段,要细水长流。

    除此之外,日前原国家房改课题组组长孟晓苏也表示,由于城镇化还在继续推进,住房需求也依然旺盛,所以“国内大循环之中房地产业是最重要产业之一”。由此可见,虽然房地产可能不再作为经济的助推器了,但未来仍旧还会发挥着稳定器的作用。

    05 70个大中城市房价整体还在涨

    但楼市热度有所下降

    近日,国家统计局发布了2020年7月份商品住宅销售价格变动情况统计数据,7月70个大中城市中有59城的新建商品住宅价格环比上涨,对比6月的61城有一定收窄,但整体还处于上涨状态。

    7月70城房价的公布,打破了自3月份以来连续增多的趋势。从数据中我们明显可以看到楼市的热度降了下来,调控的效果开始看到成效。

    总之,楼市环境确实发生变化了,今年最后几个月,房价有上涨的动能,但也有调控在刹车,楼市整体还是稳为主。你觉得呢?

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