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    发布时间: 2020-09-15 15:56首页:供求财经网 > 地产信息 > 正文 阅读()

    国家“重锤”下,炒房人已无路可走 


    下半年以来,深圳、东莞、南京、宁波、杭州、郑州、无锡、合肥、常州、沈阳、银川等十几个城市相继出台楼市新政,内容不外乎两大块:增加供应确保无房群体购房,升高买房门槛挤出炒房水分。

    就在刚刚,成都发布楼市新政15条,“调控”再下一城。内容包括:增值税两年免征改五年、增加土地供应、提高无房家庭、棚改户摇号房源比例、建立地价房价联动机制、加速旧改、加强购房资格审查等。

    通过这些调控,内行分析透露出以下几点信号。

    调控开始“四面开花”

    7月24日,住建部约谈北上广深、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙共10座城市。截至目前,除长沙作为楼市调控优秀代表与会外,其余9座城市已全部发布楼市新政。

    8月26日,住建部再次召开房地产座谈会,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市参与,截至目前,仅剩唐山尚未出台调控加码。

    从城市地理位置看,几乎遍布东南西北。珠三角有深圳、东莞,长三角有杭州、南京、无锡、常州、宁波,包括苏州早在去年就已加紧调控,中部有郑州、合肥、阜阳,西南有成都,东北有沈阳、长春,西北有银川、内蒙古、乌鲁木齐。

    从城市能级看,一线、新一线、二线、三四线中房价上涨过快的,已经实现全覆盖。

    不难判断,这次调控是“因城施策”为表,“房住不炒”为里,一次全国性“打地鼠”式的房地产调控升级,网状分布、多点开花,目的非常明确——平稳房价。

    炒房“空间”不断被锁死

    就技术条件上看,炒房不外乎以下几点:购房资格、资金来源、金融杠杆、低买高卖、短期持有。

    购房资格是入门条件,没有购房资格等于纸上谈兵。这一点上,先后加码的调控政策有:加强购房资格审查、封堵“假离婚”漏洞、提升无房人购房比例。

    资金来源与金融杠杆是必要条件。炒房人群,一部分是利用“做出”的购房资格获得银行首套或二套资格,做高杠杆。另一部分是利用企业贷、个人信用贷、消费贷、网贷等,获得购房资金。这其中,最大的要素即降低自己的出资比例,尽可能使用第三方资金。这一点,目前严查违规贷款、严查资金来源、加码个人购房资格审查,包括深圳近日提出的银行、房管婚姻信息互通,都可以针对性杜绝。

    低买高卖是炒房获利的关键所在。当然,整体市场的房价,并不是依靠少量的炒房客就能改变的。炒房客的主要手段是哄抬房价、刻意报高价、装修溢价等,进而形成联动效应,并联合中介等,像一张网似的“割”二手市场买房人韭菜。这一点,多地严查恶意哄抬价格、中介挂牌虚高、发布二手房指导价等,都有针对。

    最后是短期持有。炒房的关键是“购房利息支出”远低于“房屋增值”部分,并且持有周期较短。因此若持有周期较长,首先炒房资金流(很多非自有资金)容易断裂,发生信用危机。其次,持有周期较长的话,资金使用率、回报率都会受到很大影响。

    因此,从现在各地发布的调控内容看,短期炒房的空间几乎已经没有了。

    房价涨幅越来越“合理化”

    有一点需要强调的是,房子“微涨”才是更好的结果。

    假设楼市横盘甚至下跌,引起的结构性影响是多方都不愿意看到的。比如地卖不出去;大量在售房源滞销,房企资金流出现问题,甚至烂尾现象增加;银行坏账增加、地方财政收入减少等等。

    当然,大涨的危害更大。引用记者的内容,房价上涨预期过高,是对实体经济的一种反噬,企业家们无心耕耘企业,社会各种资金都沉淀到房地产上,不仅会引发流动性过低的问题,社会消费力、创新力、实体积极性都会被重创。

    社科院在前不久发布的2020年地产蓝皮书中也表示,近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势。一方面,住房市场需求依然旺盛,住房供给不能满足居住需求的总体态势不可能在短期内有根本改观。另一方面,最近三年全国商品房成交均价有7.6%的增速,房价已在高位,大涨之后要有一个喘息期,继续快速上涨不仅乏力,又将面临较高的市场风险。

    所以,微涨是一种非常“美妙”且各方都能接受的结果,我们要对“微涨”报以信心。凡事并不是一蹴而就,软着陆才是更安全的方式。想象一下,在楼市调控作为长效机制下,“微涨”成为一种主流,这种趋势会不断把楼市炒作、买房追求升值这些预期给打消下去,把多余的泡沫挤出去,渐渐市场恢复到“有需求就买,没有需求就不买”的健康轨道上,这难道不比大涨、大跌都更合理吗?

    结合国家统计局发布的8月重点70城房价,一线城市商品住宅环比上涨0.6%,二线城市上涨0.6%,三线上涨1%,涨幅说实话还有些高。但用官方的话来说“及时采取针对性措施,稳妥实施房地产长效机制”,说明房价涨幅不是一天两天能够快速平抑的,“长效”才是接下来楼市调控的“核心”所在。

    另外,继续借用官方表述,“总体平稳,价格微涨”,这可能就是楼市最好的归宿。

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